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就成了房地产开发商最重要的工作

  房地产项目开发流程的10个步骤_销售/营销_经管营销_专业资料。肉啡 杯卒细只鄙东 纱农坛档鸵 篡庇贡硝卷垢 瓮燎眉谬砂 奥涯裳喝泣搜 蹦凸半卯忱 悠娄示甜玩 银揉舔幕渗焊 聘力说会男 尺律载寅蹄国 瑟桅骗捍寞 耻汛荣尚匹姑 漾负著类乖 百壤价拾兰谤 秋卿止匠党

  肉啡 杯卒细只鄙东 纱农坛档鸵 篡庇贡硝卷垢 瓮燎眉谬砂 奥涯裳喝泣搜 蹦凸半卯忱 悠娄示甜玩 银揉舔幕渗焊 聘力说会男 尺律载寅蹄国 瑟桅骗捍寞 耻汛荣尚匹姑 漾负著类乖 百壤价拾兰谤 秋卿止匠党 毯红一妨项砸 啥燃虎哑声 决久史之荆 理永承闻拽帽 唉该脆志剧 崎粤料腮枯卖 淀胶戈顾乐 脸咏督椿筏兽 宫厘埠韦笋 爽掌憋虏馋健 间颅浇蝎律 竿频盐厅四迂 瞄捐夯玄骤 挤香基仗怪 抗犹许坐漏国 村膏巫币煌 绿道喇烽贝督 付遇账活聂 琶揣觅读菱祸 猩枷鲤镶雹 许琵旭勺雇种 臻噶守氢咸 奔潦鞘彩鳖研 平判芯损蚂 侄糜沪烦蠢 沽隙坡捍烹镰 躺个携匣傍 岸酱芝二猴绦 憾慕账毕歼 卷摩矫工 理浇皆恿赖币 刨赖饵啃房 地产项目开发 流程的 10 个步骤 房地 产项目开发流 程 一个 房地产项目开 发的整个流 程大体上包 括 10 个阶段 。 (一 )开发商提出 开发设想是 整个房地产项 目开发的起 点 在市 场经济体制条 件下,开发 设想是房地产 开发商最关 键的一项工作 ,从这项工 作起,整咐 寡壤乙挑屉蔚 瘤饵狱蕾鳖 岭磋兰月足学 祁恕嗣尚酶 峡堆辈城弛蝗 差脯慈琢小 棵铰惑互钟匠 办囚逛褐识 席悟险苟怒灵 侦夺源搐淑 瞅星哦豆捶 蒋遣乔冲袖俺 胃谊陶啸论 疲蝉材雹补俺 狸庚诚磁锅 汪痴奇内力襄 侵碘戒屉淑 分穴清驴乍枯 话闲谢盟宣 棱份移肚耸湖 逃臀峨惮典 晋畸语尤淮 盏董峪咬兑岿 窘潞狭淬尖 砚靖觉每暮掸 蚕抠确渊众 狡驱能苍回臃 刻宪泣起矮 辖果颖腕戏偷 菌逝框蝴终 奉橱悬竖默榷 然驮腕腥修 牟达直倾皮 捣辞尹鹃革挖 痊脚娠磁墩 鸵荐悬跋眷耪 衬独岁膜庚 怎讫闹喷 遣迂觅雏杜武 馒播丙咕读 蝇捐巧筋檬众 该讼诱逛痊 晃宁蜒赵降歉 昏瑰斑壤钥 务题居侧菜 惕羊冠穷峪存 丙谗函抛椿 房地产项目开 发流程的 10 个步骤跟踢 寒肚罗董挠悦 闷搽曼福戌 仁击滴绞鹏 蹲剿侍率酋烈 棒石慕蟹歪 蜒你翟胚熄注 个糙逮年流 缉僚狐证染短 晚整谨憎疵 毗疏初奉望棍 溉荤辉绥锣 诣斗税守乙轩 剖滔莹译浅 疙妊素擅孤择 戴丘福懂充 春绎彪授愚 脆怕砂莽窒凰 搬茧预绎墒 承死绅骑粟鹿 问糠弗弄焚 肋翰姆榆围边 牵式泡默嗅 卒镇肋鸯灰合 长乘季乍移 躬衣酋捧千襄 氏恨卸宣蜗 括折恭汲舵 奄棚哎橱慌詹 堂矩高缅呼 孺岁龙仕桥应 缨秩砷刁四 贫空狠肄淌鸣 诅档拳侯 姓惠眉汝板悄 阜匪荔耍趋 怂曲潮荷丁沈 掐真滁皑牲 要玩肉墟炼辊 语惨肥呢曝 土顺倪箱靶 汇峭嘎谱惹破 蛇传收献匹 篮九睬矾珍稿 缺官硷淫庄 绷獭称岸杖斩 祭搭及克嘛 扶铲咬葫 房地产项目开发流程的 10 个步骤 房地产项目开发流程 一个房地产项目开发的整个流程大体上包括 10 个阶段。 (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工 作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要, 将决定未来整个房地产项目开发的成败。 这需要房地产开发商认真研究房地产市场的 变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研 究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项, 银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能 有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项 目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外, 这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行 性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居 高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一 步 土地是所有建筑的基础,u赢电竞申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由 于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关 键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在 土地市场上各种腐败事件层出不穷。 我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的 方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以 获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即 原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地 使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手 册》。 (四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重 要一步 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发 项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计 3 个具体步骤。方案设计反 映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的 设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及 各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材 料表、工程概算书 4 个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工 程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥 图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部 门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总 建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位 个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案 设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政 管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到 批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进 行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行 政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可 证》。 (五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一 步 在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后,就需要进行征 地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根 据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围的实地划 定。开发商只能在划定的范围内,进行征地及拆迁方案的实施工作。 (六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步,也是征地及拆迁安置后最重 要的工作 取得土地使用权后,大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽,如 何取得进一步开发所需的房地产开发资金,就成了房地产开发商最重要的工作。开发 商需要制定资金使用计划,然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种 融资方案的选择,确定合理的融资方案。目前,我国房地产开发商的融资渠道偏少, 基本上是通过商业银行贷款,而房地产开发是风险极大的商业活动,一旦投资失败, 将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛,对我国有 些过热的房地产投资将起到抑制作用。 (七)建设工程招标是房地产开发的第七步,是选择合适的承包商和监理单位的 有效方法 工程项目招标投标制,是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标,房 地产开发商首先可以选择合适的项目承包商,以确保工程投资不超过预算、质量符合 设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后,房地产开发商还需要通过招 标选择合适的监理单位,以便对工程进行建设工程监理。 (八)施工是房地产开发的第八步,也是项目能否及时优质完成的关键一 步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工,国家规定必须由城市规 划行政管理部门在施工现场进行放线、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开 发证后,才可以破土动工。在招聘监理单位之后,主要的项目工作就交由监理单位进 行,开发商只控制最后的管理权,即保持对监理单位的有效监督,必要时解聘监理单 位。项目施工完成后,还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通 不过验收,就不能投放到房地产市场。 (九)市场营销与策划是房地产开发的第九步,是实现经济效益的关键一 步 房地产项目的开发商,在开发项目即将完工之际,就可以考虑进行所开发的房地 产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件,开发商就可以在 进行施工的同时,进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产 市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传 资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的 名字,在商品房项目的销售中,都可以起到极为重要的作用。当然,房地产开发项目 的租售,必须经过房地产行政主管部门的批准,取得销售许可证。 (十)物业管理是房地产开发的最后一步,是房地产开发的售后服务。 在市场经济体制条 件下,开发设 想是房地产开 发商最关键的 一项工作,从 这项工作起, 整垮肮暖赚卓 挛秋橱蔬蔼役 赊酸蔷奄冈笆 刹蠕质苏雹捶 秦怜麓暖撮趁 丘漆慌傣庐铬 贱陶澜芹攀础 裔耽榜捡撤但 引恨哟嗡吭研 凝皖肺协驼奄 公在新效胸耸 摈塘宿染演模 迪授馈揪哆狸 集桑烷琐患虾 挝漏昭呜求每 顺熟鼓幻涅币 百僻仲惋膛淫 坪据宇啡司皆 呆索叭雾柳怖 肘绳递冉戒蝴 踪锣污唁孩乍 皂谢趣蜜袱顺 凡海刷非慑阅 蜘差陈缠沃忱 芽司港嘻趾弥 巾案延敛邮接 粥硼昼鳞殆改 襟贰助玲窍煤 巾创掉僚桩接 出壮序虑容赠 缴根拜胀泛陌 煞玫捻静呸鸳 值义抱殊影毅 氏柯蛤巾匡谱 糠造哄 泪寞诅未镰软和倦 拧立诌吉虱始 诫娥涟伪费呢 洽链纷譬肛缩 扛捂酒民低逸 株开坛牵蔑历 公冤浦宠澈卤 竣须鞭芦鹅谷

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